תפריט
תמ"א 38 היא תוכנית אשר תכליתה לענות על הצורך בעיבוי וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר אינם בנויים על פי התקן הנדרש. על פי הערכות מומחים לעניין, רעידת אדמה באזורנו אינה שאלה של "אם" אלא שאלה של "מתי".
במהלך השנים נוסף על התכלית הזו גם ההכרח בבניית ממ"דים , וזאת לצורך התגוננות טובה יותר מפני איום הטילים, בעיקר בערי מרכז הארץ, אך לא רק. הוכח במספר הזדמנויות כי הממ"ד הינו מציל חיים ממש במקרה של התקפת טילים על ערי ישראל, ומכאן הצורך.
חשיבות נוספת הגלומה בתמ"א 38, אשר התגברה במהלך השנים, היא תרומתה של התוכנית לשוק הדיור ותוספת דירות חדשות והתחלות בנייה במרכזי הערים ובאזורי ביקוש רבים. כידוע, אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בכלל, ומחיר דירות המגורים בפרט, הינה החסר הגדול בשטחים לבנייה חדשה ומיעוט התחלות בנייה, בעיקר במרכזי הערים הגדולות. תמ"א 38 מסתמנת בעשור האחרון כפתרון משמעותי ומרכזי לחסר זה.
לקראת סוף שנת 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנות ובניה, אשר אמונה על הארכת תוקפה של תמ"א 38, להאריך את תוקפה של התמ"א עד ל-1 באוקטובר 2022 בלבד, ולא לתקופה נוספת של חמש שנים כפי שהיה נהוג ומקובל עד למועד זה. בבסיס נימוקי המועצה עמדו, בין היתר, הנתונים לפיהם תמ"א 38 אינה מיושמת בפועל באזורים המסוכנים להתרחשות רעידת אדמה, בעיקר בשל היעדר היתכנות כלכלית; החשש מצד גורמי המקצוע נוכח המורכבות בחיזוק המבנים ובניית תוספות הבנייה על המבנים הישנים. בנוסף, המועצה הארצית קיבלה את הטענה, כי מתן פתרון תכנוני רחב למתחם או לשכונה (פינוי בינוי), עדיף על פתרון נקודתי לבניין יחיד.
באותה החלטה קבעה המועצה הארצית כי תוקפה של תמ"א 38, במתכונת המוכרת לנו כיום, לא יוארך מעבר למועד שנקבע בהחלטה, וכן נקבעו הוראות מעבר לגבי האפשרות להגיש בקשות למתן היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 עד למועד שנקבע. כמו כן, נקבע כי ההוראות אף יכול ויחולו עד ליום 18 במאי 2025 וזאת בכפוף לתנאים הקבועים בהחלטה, אשר מעבירים את מלוא כובד המשקל לוועדות המקומיות לתכנון ובניה.
מבלי להיכנס לסוגיה האם תמ"א 38 במתכונתה כיום, ובשים לב לתוצאות שהניבה ב-15 השנים בהן היא קיימת, הינה התוכנית האידיאלית לכל הגורמים המעורבים (רשויות מקומיות, יזמים ובעלי הנכסים) והאם היא נותנת את המענה השלם לתכלית אשר מהווה את הבסיס לתיקונה – ברור כי החלטת המועצה הארצית היא דרמטית ותשפיע באופן ישיר על שוק הדיור ועל תחום ההתחדשות העירונית .
ולכן כחלק מהחלטתה שלא להאריך את תוקפה של תמ"א 38, במתכונת המוכרת לנו כיום, המליצה המועצה הארצית לתכנון ובנייה שורה של המלצות, המופנות בעיקרן למחוקק, שתפקידן ליתן את המענה הנדרש לתכליות ולמטרות תמ"א 38 ביום שלאחר תום תוקף תמ"א 38.
מהניסיון שנצבר עד היום למדנו, כי נושא התכנון המרחבי והראיה הכוללת של מרחב התכנון כמקשה אורבנית אחת, היווה לאורך השנים את נקודת התורפה של תמ"א 38. אחת הטענות המרכזיות שעלו נגד תמ"א 38, הן על ידי גורמי המקצוע בוועדות התכנון והן על ידי בעלי דירות ותושבים, היא כי מדובר בתוכנית המנותקת לחלוטין מהמרחב התכנוני (שכונה או מתחם מגורים) בו מצוי אותו בניין אשר לגביו הוגשה הבקשה, וזאת בהיעדר פתרון כולל לתשתיות הקיימות באזור, למוסדות החינוך, למרכזים קהילתיים, למוסדות לרווחת הציבור ולמצוקת החניה. יחד עם זאת, וכחלק מהמלצותיה של המועצה הארצית לתכנון ובניה, במקרים חריגים ומיוחדים, תינתן לוועדה המקומית הסמכות לאשר בקשה לעיבוי וחיזוק מבנה ישן ובניית תוספות בנייה, בהיקף הדומה לתמ"א 38 כיום, וזאת בכפוף לתיקוני חקיקה מתאימים, אשר כאמור יאפשרו לוועדה המקומית להנחות את היזמים ולקבוע כללים מתאימים וברורים לאותו מרחב תכנוני.
פרויקט "פינוי בינוי" הוא כמובן הפתרון המיטבי כיום במסגרת התחדשות עירונית והוא עונה באופן כמעט מושלם לנקודות התורפה של תמ"א 38, אשר מהוות כאמור את הנימוקים לביטולה. "פינוי בינוי" מאפשר תכנון מרחבי וראייה כוללת של כלל הצרכים באותו מתחם אורבני, לרבות סלילת כבישים, הקצאת שטחים למבני ציבור ולמוסדות חינוך ונותן פתרון מלא למצוקת החניה. בנוסף, פרויקט "פינוי בינוי" מאפשר לרשות המקומית לגבות היטלים ואגרות ולהציב דרישות ליזמים, אשר אינם קיימים בתמ"א 38, באופן אשר מיטיב עם כלל התושבים גם בטווח הארוך.
כמובן שבמסגרת פרויקט "פינוי בינוי" ניתן מענה גם לאיכות הבנייה ולעמידתה בכל התקנים החדשים, בין היתר, בנושא סכנת רעידת האדמה, בנושא נגישות ועוד.
כחלק מההבנה כי תם עידן תמ"א 38 וכן בשל מצוקת הדיור והעדר שטחי בנייה למגורים במרכזי הערים ולאור הצורך המובהק בקידום פתרונות טובים בתחום ההתחדשות העירונית, כלל הגורמים הרלוונטיים, לרבות המועצה הארצית לתכנון ובניה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פועלים על מנת לצמצם את החסמים הקיימים כיום בתחום ההתחדשות העירונית באופן אשר יגדיל את הוודאות אשר כה הכרחית בענף זה ובאופן אשר יאפשר קידום ומימוש פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית בהיקפים הנדרשים לאור הגידול באוכלוסייה ולאור הצורך במתן פתרונות תכנוניים לתחומי התחבורה התעסוקה ויתר הצרכים אשר נדרש אליהם בשנים הבאות.
צמצום החסמים כאמור, באופן אשר יעוגן בחקיקה ראשית ובחקיקה משנית, צריך שיתמודד עם החסמים בנושא התכנון, אחידות וודאות במסמכי המדיניות, הימשכות הליכי התכנון, עודף בירוקרטיה בשלב התכנון והרישוי, באופן ניסוח ההסכמים שבין היזמים לבעלי הנכסים, תוך שמירה על זכויות בעלי הנכסים מחד וכן תוך צמצום מרחב הסרבנות והסחטנות מצד בעלי הנכסים מאידך, בהקטנת הרוב הנדרש של בעלי הנכסים לצורך קידום הפרויקט, הגברת הוודאות בכל הנוגע לתשלומים וההיטלים אשר יוטלו על היזמים על ידי הרשות המקומית וכן הגברת הוודאות מול כלל הגורמים והרשויות המעורבים בפרויקטים להתחדשות עירונית.
תום עידן תמ"א 38 מהווה הזדמנות אדירה למחוקק, לגופים והרשויות, אשר עוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, ליצר פלטפורמה חקיקתית אחת, אחידה, מקיפה ורחבה, אשר תרכז תחתיה את כלל הנושאים הדורשים הסדרה בחקיקה, ואשר תתאים באופן מלא לכלל מרחבי התכנון, תוך מתן מענה למרחבי התכנון להם מאפיינים ייחודיים בפריפריה ובאזורי סיכון. פלטפורמה כזו תייצר את הוודאות הנדרשת ותהווה זרז עצום ליזמים ולבעלי נכסים לקדם ולממש פרויקטים להתחדשות עירונית, וכן לייצר את אותן עתודות קרקע והתחלות בנייה חדשות להן אנו כל כך זקוקים.
משרדנו דורג על ידי חברת דן אנד ברסטריט (ישראל) בע"מ בשנת 2018, כאחד ממשרדי עורכי דין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית.
בנוסף, ה CITIY SQUARE בשיתוף The Marker, הדירוג החברתי להתחדשות עירונית, בחר במשרדנו כאחד המשרדים המובילים בייצוג דיירים לשנת 2018.
זאת ועוד, משרדנו נבחר לאחר בחינה מדוקדקת ועמידה בתנאי הסף להיכלל במאגר היועצים המשפטיים של מספר רשויות מובילות.
משרדנו, אשר עוסק בתחום ההתחדשות העירונית כבר שנים רבות, צבר ניסיון רב בתחום, הן בתמ"א 38 והן בפרויקטים מסוג "פינוי בינוי", הן בייצוג בעלי נכסים והן בייצוג חברות יזמות וקבלניות.
משרדנו מלווה ומייצג בעשרות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית החל משלב איתור היזם והכנת מסמכי ההתקשרות היסודיים דרך גיבוש הסכם הביצוע והגשת הבקשות למתן היתרי בניה ועד לסיום הפרויקט ותיקון/רישום הבית המשותף.
משרדנו נבחר לייצג בעלי דירות בעשרות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אותם מלווה ומקדמת חברת ייזום ראשון החברה העירונית בע"מ אשר הינה חברת בת לעיריית ראשון לציון העוסקת בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן בעיר ראשון לציון.
בנוסף, משרדנו נבחר לייצג את המנהלת העירונית בשכונת רמת אליהו בראשון לציון העוסקת ומרכזת את הפרויקט הלאומי לחידוש פניה של שכונת רמת אליהו בראשון לציון, מדובר בפרויקט הכולל פינוי של כ- 3,000 יחדות דיור ובניית שוכנה חדשה ומודרנית בלב לבו של מרכז הארץ.
יצוין, כי בעלי המשרד הם השותפים והמייסדים בחברת "ניצן פרויקטים"- חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי.
ניסיונה, חוסנה הפיננסי, התרבות הארגונית והצוות הניהולי של החברה מאפשרים לה לרתום את בעלי הזכויות כשותפים לתהליך באופן ממשי על מנת לספק להם מענה מיטבי לשאיפותיהם ורצונותיהם.
הניסיון הרב שצבר משרדנו בתחום זה והכרותינו את כלל הגורמים ותהליכים הכרוכים בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, שילוב של ידע וניסיון רב בצד המשפטי לצד שילוב של ידע וניסיון בביצוע יזמות בפועל בתחום זה, הינו ייחודי ומאפשר לנו להביט על הפרויקט כולו מנקודת מבט רחבה יותר, מקיפה יותר ומקצועית יותר וכך להעניק שירות טוב יותר בהיבט הרחב וכן להעניק ייצוג משפטי טוב יותר ללקוחותינו.
פרויקט "בית לחם" בחולון של חברת ניצן פרויקטים לביצוע תמ"א 38 חיזוק.
פרויקט "הרב לוזון" בבת-ים, של חברת ניצן פרויקטים, פרויקט לפינוי 64 יחידות קיימות ובניית שני מגדלי מגורים הכוללים 222 יח"ד, מרכז מסחרי ותעסוקה.